房价分析——我们买房的钱都给了谁!(转载)

    房地产成本分析
      一、房地价的技术性层面分析
      1. 对于房地产价格基本构成:
      
      
      1.1.1 毛地价=土地出让金+基础设施配套费
      基础设施配套费:用于城市基础设施(市政:如道路、给排水、电、通讯等)配套建设的。
      1.1.2 土地开发及其它费用:指征地、拆迁、平整等。此项原来常由开发商来做,当然有不少麻烦,现在政府一般卖熟地,就由政府帮着办了。
      1.2 建筑物建造成本
      1.2.1 建安费用(含土建、设备及安装、初步装修):一般说来,建材未大幅涨价的话
      框架多层住宅、办公楼800~900元/m2;
      
      
      
      
      
      
      
      含如下:
      城市维护建设税=营业税7%
      
      
        土地是稀缺的资源,尤其在沿海地区大城市。和其它广大的资本主义国家不同,中国土地资源的供给是ZF垄断的。无独有偶,房屋高价的中国香港也是事实上的香港政府垄断市场的土地供应。为了高价而大量出售城市土地,使城市土地与城市实际发展和规划脱节,使本该城市管理者的继任的资源丧失或严重缺损。事实上是从空间和时间两个维度损害城市发展赖以维持的重要资源。
      2.2 利润的流向和分配
      
      
        这种现象的结果直接的一点就是,对当届ZF来说,财政收入高涨。其背景本质是94年开始的国家税制调整,实行分税制,地方ZF的税入大为降低,税源日渐减少,近年来的金融改革又使银行不再受地方ZF控制,同时资本市场也不能再为地方企业脱困融资,在这个背景下,土地成了地方ZF收入的一大块来源。
        卖地致富最早的大张旗鼓是杭州市政府卖掉市中心原办公大楼,其后开始各方ZF的首脑从“经营城市”四字表面做文章开始,到直接趸卖城市土地,开始还算是从自己的办公地着手,后来就直接不断的对城市中心的老区进行拆迁卖地。因为这样的地方往往房屋旧、居民弱、面貌的确也较差。
        这么做一举4得:1)对GDP作贡献,围绕拆、卖、建的费用都将成为GDP一部分;2)增加了ZF的收入;3)旧区拆了,减少了脏乱差的城市面貌;4)新区建了,城市建成区扩大
      3. 百姓购买能力实际不是高的
        
        
      
        从上面可以看到南京人的收入是支撑不了如此昂贵的房地产市场的,那么又为何有那么多要买房的呢?高涨的购买气氛从何而来?
        先看一组数据,根据公开新闻,南京今年一年拆迁4万户。以当今市场新户型的通常值平均每户100平米算,这个大概是400万平米的房地产市场,考虑到拆迁户总体情况,就按8.5折按340万平米算。什么具体概念呢?中国的单元楼,小区里最常见的那种,一般有3~4个出入口单元,每层每单元2~3户,大多为6层。340万平米意味着大约近700幢这样的单元楼。如果按国家小区标准2000~4000户算,意味着约14个小区。这样的小区面积大概近25万平米,对南京的房地产商来说都是超过20万平米的“大盘子”了。
        现在反过来考虑一下,南京一年有14个房地产公司每个公司都开出一个24万平米的“大盘子”吗?如果按自由市场的能力来说是没有的,那么是谁在潜在购买量和资金提供两个方面帮助他们创造市场的呢?谁能有组织、有规模的成片非市场价格偿付行为的低价拆迁,迫使房产市场产生大幅硬性的购买需求?即使不是恶意、有意的,也有必要谴责其轻率、不负责任的冒进作法。
        而这不过是因为拆迁而造成的购买需求,还不包括原本市民就有的购买需求。
      4.2 “软”的情况――宣传
      
      
        
        
        
      二、后果
      1. 百姓生活的直接受损
        因此,非自由市场状态下的快速增长的高昂房价是对百姓生活的质量的直接而严重的损害。比重税赋更严重的削弱百姓生活质量。房价与户收入比由小于6升至11.3意味着每户多付一倍的金钱购入住房,这笔钱,如果对一户南京百姓来说,意味着家庭中一位主成员多增加16.4年的收入!而人一生从20岁工作至55岁退休,也不过是35年的工作时间。其实就是ZF和房地产商用类似通货膨胀或畸高税收的方式赤裸裸地伸向普通口袋掏钱。如果说这和偷抢不同,那不同的就是小偷一次透几十、几百元、乃至上千,而这样掏钱一次是按十几、几十万计的。
      2. 高价带来的隐忧和骑虎难下
      ZF控制的畸高房地产价格一旦被不得不接受后,到达了一定的买卖量,就两难了:1)升则无房者更难获得居所,而获得第一套居所的需求没什么弹性,所以百姓只好为房地产商及其身后的受益者打工;2)降则影响已购买房地产者的既有财产。拿香港看,房价一跌,官方公布的负资产个案有10.6万【香港金融管理局:负资产住宅按揭贷款的最新调查结果:到2003年6月底,香港整个银行体系的负资产住宅按揭贷款增加至约10.6万宗,涉及金额1650亿港元,估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元】。
        对此,沪深股市的股民多少能体会到一些其中意味。这意味着,即使知道错误,想调整那么也较困难了。
      3. 被拆迁的弱势百姓群体的额外受损
      3.1 城市“需要”改造的旧城,往往都是城市黄金地段。这些地皮的计价是按市值或接近市值给拆迁的住户的吗?
      3.2 黄金地段的老房子基本都是1层,而如果盖新的商业或住宅的话,就不会再是1层了。即使按多层住宅算,那么至少会盖到6层左右,同样的地皮面积由于建筑量的增大而增值的部分有没有适当地返还给原居民呢?
      3.3 对居民来说,不仅仅是住所,还是商业谋生的手段。而在实际购买地皮、旧屋的操作中,这方面的价值被人为忽视或大大低估了。而在出售时,房屋机器蕴涵的地皮价格又是用的高昂的时价。是谁掠夺走了本属于原住户的那份?
        拆迁房屋的附加功能(值)备故意忽视或有意低估。拆迁,固然一方面的确是改造旧城,但另一方面制造政绩、制造高价房市、制造高GDP的动机占多少呢?
        最关键的是如果说ZF通过土地出让转让获得了大量财政收入的话,那么这其中相当一大部分无异于利用“居者必然想要其屋”的道理面向大多数中等收入的普通百姓收取重税。这比起直接收税的方法要隐蔽得多。可是收税的原则应该是加剧贫富程度么?
        因无法证明其来源,我们只好以一组网上流传的数字来参考:
      
      
      
        
        
      
      
        
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      

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