CEO法律顾问常识推荐:公积金22问,你懂它吗?

      第1问:住房公积金有什么用处?
      住房公积金,是用人单位为了保障员工住房问题,每个月按照员工的工资比例,付出一部分钱,单独存到该员工的独立账户(专门用来缴纳公积金的账户),员工也从工资里扣除同等的钱,一并存到这个账户。
      住房公积金有什么用处?
      2、可以少缴个人所得税。缴交公积金部分收入可以免税。
      第2问:住房公积金怎么支取?
      (1)购买自住住房;大修、翻建自有住房;自建自有住房;
      (3)偿还住房贷款本息的。
      (1)离休、退休的;
      (3)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的(二者条件缺一不可);
      职工提取住房公积金必须通过汇交单位办理。由汇交单位开具《住房公积金支取申请书》,加盖单位预留印鉴,后附有关支取证明材料,经市住房公积金管理中心系统审核后,办理支取手续。
      (1)具有城镇常住户口;
      (3)购房首期付款的金额不低于规定比例(现为20%);
      (5)没有公积金个贷债务及其他尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。
      从2008年12月23日起,下调个人住房公积金贷款各档次0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.51%调整为3.33%,五年期以上从4.05%调整为3.87%。
      第一步 贷款咨询
      第二步 提交申请
      2、借款人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(单身提供民政局婚姻状况证明);
      4、贷款银行要求提交的其它证明材料。
      贷款银行受理借款申请人资料,由银行报公积金中心审批后,借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。
      由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记。
      由公积金中心委托贷款银行将借款人的贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。
      自贷款发放的次月,借款人应按《借款合同》约定,每月20日前按时偿还贷款本息,直至全部贷款结清。借款人最后一次还清剩余贷款时,应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。
      借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
      购买二手房申请个人住房公积金贷款,有两种办理方式:
      第一步贷款咨询
      第二步提交申请
      (2)所购房屋估价报告书;
      (4)原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》(原件及复印件);
      (6)买卖双方夫妻的身份证、户口簿、结婚证(原件及复印件),单身职工提供民政局婚姻状况证明。
      贷款银行受理借款申请人资料,由银行报公积金中心审批后,借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。
      房屋买卖双方到房产局及土地局办理房屋“两证”交易过户手续。
      由贷款银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续,并领取《房屋他项权证》。
      由公积金中心将贷款资金通过贷款银行直接划转到卖房方的存款账户内。
      贷款发放后次月,借款人按《借款合同》约定每月20日前按时偿还贷款本息,直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时,应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。
      借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
      第一步贷款咨询
      第二步提交申请
      第三步签订合同
      第四步贷款发放
      第五步办理抵押
      第六步按月还款
      第七步注销抵押
      第8问:单位未按时缴存 可否申请个人住房公积金贷款?
      (1)只要单位补缴全体职工欠缴的住房公积金金额,可视同该单位职工已连续缴存住房公积金。
      第9问:在外地购房时能否申请个人住房公积金贷款?
      第10问:个人住房公积金贷款有几种还款方式?
      1、等额本息法:每月还款额相等,每月偿还本金额先少后多、偿还利息额先多后少,适用于还贷前期资金紧张的借款者。
      第11问:个人住房公积金可以用作首付吗?
      第12问:原来是商贷,可以转为公积金贷款吗?怎么转?
      第一步咨询受理
      第二步提交资料
      2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;
      4、原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明。
      住房公积金个人贷款是以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的住房保障型贷款,是一种不以盈利为目的的政策性贷款,因此利率相比商业贷款更低,对贷款申请者的门槛要求更低。而商业贷款是以赢利为目的,由商业银行审核发放,相对公积金贷款而言,它的利率要高许多。
      不能。但是公积金贷款可以提前还贷。
      第15问:公积金贷款如何办理提前还款?
      第16问:住房公积金贷款的本息怎样偿还?
      需要提取公积金账户储存余额的借款人,应向受托银行提出申请,经审核同意后签订"提取住房公积金偿还个人住房贷款授权书",并由受托银行以转账方式代为办理提取手续。提取公积金账户储存余额的申请审批手续,在正常还款以后办理。
      补充住房公积金制度是住房公积金制度的一种补充,两者的基本特征是相同的,都是一种长期的住房储金,用于职工的住房消费,属于职工个人所有;补充住房公积金属于非强制性缴纳的社会保障项目。企业根据自身的业绩和管理需要可以自主决定是否替员工缴纳补充住房公积金。
      第18问:申请补充住房公积金贷款怎么签合同?
      第19问:借款人可否提前偿还公积金贷款?
      (1)部分提前还款:受托银行应在借款人履行原贷款合同一年以后,方可接受其部分提前还款的申请,与之以书面形式变更借款合同,并与借款人、担保机构签订补充条款,并将有关情况书面告知市中心。借款人提前归还的金额不得少于原贷款合同约定的6个月的还款额;受托银行应与借款人商定部分提前还款后剩余贷款余额的还款期限,此还款期限应短于原贷款合同约定期限的剩余期限,贷款利率按借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档次的公积金贷款利率确定;部分提前还款后的剩余贷款本金余额仍采取与原借款合同约定的相同的归还方式归还,受托银行应重新为借款人计算每月还款额。
      第20问:住房公积金贷款的主贷人可以变更吗?如何操作?
      第21问:公积金可以付房租吗?怎么使用?
      租房者如果能够提供正式合法的房屋租赁合同和发票等相关凭证,就可提取公积金用于支付房租。按照以前的政策规定,房租支出超出家庭工资收入一定比例(一般为 5%)的部分,可提取公积金。提取时需提交收入证明、租房合同和发票等。目前,一些地方考虑到职工家庭工资收入的变动和当地的房租水平,将净房租支出超出家庭工资收入的比例做了提高,有的甚至直接取消了这一比例。
      第22问:别让公积金“睡大觉” 教你八招用活公积金贷款?
      在购房者的行列中,有许多夫妻双方都有公积金,但都没有使用公积金贷款。一是嫌公积金余额或每月缴纳得少,二是嫌办理公积金贷款麻烦。由于许多人的公积金缴较少,在购房时积累也不多,而购房所需金额又比较大,都不愿意用公积金贷款。目前,5年以上商贷的年利率为5.94%,按照执行7折利率优惠后为 4.158%,而5年以上公积金贷款利率则为3.87%,可见公积金贷款利率要比商贷利率低0.288个百分点。随着经济复苏速度的加快等方面的因素,7 折利率优惠有可能会被调整为85折或直接取消,这更将显示出公积金贷款的省钱之道。
      在购房时,要尽可能地使用公积金贷款。许多地区都提高了公积金贷款上限,如贷款额度最高可达80万元。在一些大城市,如果房价较高或购买的房屋面积大,公积金贷款的额度可能不够用,一些地方可能出于一人买房,全家支持的考虑,也做出了一些新的规定,如天津、银川、汕头等地推出了父母子女可以互提公积金买房政策。
      对于购买首套房来说,应该遵循先公积金贷款后商贷的顺序,可充分享受公积金贷款的优惠利率政策。对于想购买两套房的投资者来说,应先用商贷购买首套房,再用公积金贷款房,节省利息支出。
      各地对公积金还款方式规定也不尽相同,基本上分为逐月还款和一次性还款两种。一般来说,采用逐月还款方式较好,可在一定程度上减轻还款压力,并在资金宽余时,再将还款方式变更为一次性还款来降低利息支出。这对于收入不很稳定或资金困难的购房者来说无疑非常有利。
      根据住房公积金管理条例的规定,房租超出家庭工资收入的规定比例的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。许多人没有充分利用这一规定,致使自己用个人收入缴纳房租,却又让公积金闲置浪费。
      公积金除用于贷款外,还可用于购买、建造、翻建和大修自住住房等。公积金的计息利率相对较低,如果不提取,就只能等退休时才能领,应尽量发挥其应有的作用。
      许多地方规定,买房一次性付款后,半年内可以提取自己的公积金和补充公积金。当然,也可采取公积金冲还贷款方式(提取住房公积金归还个人住房贷款,有两种方式:一次性还款法和间断还款法。)。如直接用于贷款扣款,公积金冲还贷款后几个月之内自己可不用再还贷款,这样每月的还款额就可以相应减少,其中自然可以少付一部分贷款利息,从而减少贷款支出。
      对于已有住房,或者购房时为一次性付款或已全部还清贷款的,可考虑给自己的公积金安排更能有效发挥其作用的用途。如可使用住房公积金来购买一套住房用于投资或出租,以避免公积金的闲置浪费。住房公积金的计息利率相对较低,如果有较为丰富的投资经验,可考虑将公积金用于投资,如进行基金定投等,以赚取更多的收益,提高财务自由度,改善家庭生活品质。
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