土地增值税筹划技巧——管理费用项目化法

      某房地产开发公司正在开发御花园小区项目,项目支付土地出让金1,500万元,开发成本3,200万元,含借款利息200万元,可售面积30,000平方米,如果销售毛坯房,每平方米售价3,200元,销售收入总额为9,600万元,营业税税率5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%。
      方案1:销售毛坯房应交纳土地增值税
      扣除项目金额=4500×130%+9600×5.5%=5850+528=6378(万元)
      增值率=3222÷6378=50.52%
      应交土地增值税=3222×40%-6378×5%=1288.8-318.9=969.9(万元)
      方案2:假设甲公司开发丽景小区需要2年时间,公司管理人员30人,每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作,为了加强项目管理,经过董事会决议,把公司的一部分管理人员编制到开发项目中,共计扩大项目人员编制16人,每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元,无其他变动因素。
      不含息建造成本=1500+3200-200+100×2=4700(万元)
      增值额=9600-6638=2962(万元)
      适用税率30%,速算扣除率为0;

      (来源:中国房地产财税咨询网)

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